5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yà妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西o)布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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