文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精(jīn徐海为是谁？g)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)徐海为是谁？ng>

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提(tí)高(gāo)了居(jū)民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者徐海为是谁？购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。