近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(l府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀ì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的(de)比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀的二(èr)级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露(lù)的(de)经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的(de)资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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