“现在(zài)的房地(dì)产很难再出现像过去(qù)十年的系统性(xìng)行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资(zī)者的关注(zhù)度从板(bǎn)块(kuài)向单(dān)个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，从(cóng)行业来(lái)看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部(bù)，而且(qiě)是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在(zài)房地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标(biāo)的(de)公司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以(yǐ)下三(sān)个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背景的(de)、杠(gāng)杆率较低的、此前没(méi)有踩(cǎi)过红(hóng)线的(de)。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关注一(yī)下今年(nián)房(fáng)地产的开发资金来(lái)源，可以发现(xiàn)，其实银行的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意(yì)给房(fáng)企贷款的，房企的(de)主要(yào)资(zī)金(jīn)来源来(lái)自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今年(nián)新房的销售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从(cóng)银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较(jiào)困难，所以整个行业(yè)出现了一(yī)个很明显(xiǎn)的分化，无(wú)论是在销(xiāo)售，还是融资等各(gè)个方面(miàn)都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国(guó)资背景的房企在(zài)资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具(jù)体到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重(zhòng)视企业的成(chéng)本优势，更(gèng)具体(tǐ)一点，就是它的净借贷(dài)水平(píng)（净负债率(lǜ)）是不(bù)是行(xíng)业内的最低水平；利润(rùn)率是不(bù)是(shì)行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部(bù)分房企出现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有着(zhe)较稳健(jiàn)特(tè)色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得(dé)上完(wán)全健康的仍(réng)是(shì)少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一(yī)步考验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于乐观(guān)的预判(pàn)未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一家房企进(jìn)行举例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净负(fù)债(zhài)率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多的(de)楼盘(pán)入市。像这类企业就符(fú)合“最(zuì)后的赢家”的特点。一(yī)方面，在于(yú)它本身储备了(le)很多弹(dàn)药(yào)，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其(qí)中一半在一线城(chéng)市，另(lìng)外一(yī)半也主要集中在(zài)强二线和二(èr)线(xiàn)城(chéng)市菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救；另(lìng)一方面，它的扩张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房(fáng)企的扩(kuò)张(zhāng)速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净(jìng)负债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)，在我看(kàn)来(lái)，这(zhè)个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于快速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司净(jìng)负债率提(tí)高(gāo)到一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的(de)房企梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，中交地产、中国金茂(mào)、华(huá)发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负(fù)债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救>

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与(yǔ)民(mín)营房企，但(dàn)在各维度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融(róng)就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没(méi)有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有(yǒu)少数民(mín)营房(fáng)企同样受到(dào)机构(gòu)的青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团(tuán)的十大流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工商银(yín)行股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合(hé)型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季报，该资产公司(sī)的(de)几只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)的受青睐(lài)，和(hé)其自身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是(shì)表(biǎo)现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土储、股(gǔ)价(jià)表(biǎo)现等多维度都表现了较强(qiáng)的增(zēng)长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依(yī)次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布(bù)的2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实(shí)现了扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时(shí)代”仍(réng)能保(bǎo)持(chí)自身业绩的(de)持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎(zhā)根杭州的战(zhàn)略布局关系(xì)密(mì)切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭(háng)州(zhōu)地(dì)区的营(yíng)收比重只占到近(jìn)六成。近三年(nián)持续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为积(jī)极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集(jí)团的房(fáng)企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨(bīn)江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团(tuán)股价(jià)翻了超(chāo)一(yī)倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构的集(jí)中调(diào)研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了(le)信达证券、金(jīn)鹰基(jī)金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机(jī)构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量(liàng)赛道

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产(chǎn)产业(yè)链上的中游(yóu)环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地(dì)产开(kāi)发环(huán)节与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游不被(bèi)看(kàn)好，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产行业在进入(rù)存(cún)量房时代(dài)，所以对(duì)地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性(xìng)的(de)家装家居领域，我们相(xiāng)对(duì)看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的(de)需求也(yě)会(huì)越来越多(duō)。美国(guó)过去的数据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在(zài)新(xīn)房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费的增长(zhǎng)却一直(zhí)都(dōu)很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)，我们相对(duì)看好和(hé)内装(zhuāng)相(xiāng)关的行业，例如消费建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前(qián)暂居前两位(wèi)的都是(shì)来自家纺(fǎng)赛道(dào)的(de)公司，它们分(fēn)别是富安(ān)娜(nà)和水星(xīng)家纺，特别是前(qián)者(zhě)在(zài)月线连收七根阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从(cóng)事(shì)纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品的研发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富(fù)安娜(nà)实(shí)现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报(bào)的十大流通股股东(dōng)来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都是(shì)价值派(pài)基金经理曹(cáo)名长在(zài)管(guǎn)的产(chǎn)品，首季(jì)其同(tóng)时重仓(cāng)的(de)房(fáng)地产产业链股票还有金(jīn)地集(jí)团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一(yī)时的(de)家(jiā)居板块(kuài)也因疫(yì)情(qíng)、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反(fǎn)转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论(lùn)是营收还是归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发(fā)基金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独(dú)具(jù)，一季(jì)报中他管理的广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也(yě)成为志(zhì)邦家居十大流通股(gǔ)股东(dōng)中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于(yú)定制家居(jū)类标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全(quán)部三(sān)只产品均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成(chéng)为他的独(dú)门(mén)重仓股(gǔ)。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业股也(yě)越来越被(bèi)机(jī)构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前(qián)述(shù)上海公募(mù)基金经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司(sī)还是希(xī)望挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例(lì)，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘占比是(shì)比较(jiào)高的，每年到期(qī)的(de)合(hé)同里提价成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能(néng)做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为(wèi)物(wù)业(yè)公司很容易一(yī)开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后(hòu)面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员(yuán)成本的(de)年(nián)度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户没(méi)有那么满意(yì)，能做到(dào)提价难(nán)度是(shì)非常大的(de)。但是该公司能在业内做到(dào)到期(qī)之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较好的服务是(shì)有关(guān)系的。”他(tā)进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救