5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故(zài)整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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