近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fē厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积n)红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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