文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiā压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗o)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗yù)售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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