导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物>（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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