文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fān咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉g)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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