文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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