5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōn只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了g)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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