导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

东隅已逝桑榆非晚是什么意思>　　

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　

　　

　　

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济东隅已逝桑榆非晚是什么意思发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　

　　

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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