导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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