万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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