万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科(kē拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗)等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬则(zé)居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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