OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格(gé)是不是(shì)已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时(shí)间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟(gōu)通(tōng)和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实(shí)际租(zū)户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发(获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗fā)展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的(de)第一(yī)步(bù)，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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