近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红(hóng)长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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