5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别xià)，而(ér)其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别