近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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