导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(k上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个uò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个rong>（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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