万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达(d世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空á)追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空>最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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