文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢zhèng)机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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