文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事(sh农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的ì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的)国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英农是什么部首什么结构的字，农是什么部首什么结构的国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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