饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从(cóng)加(jiā)强从汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民(mín)造成(chéng)额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点据是(shì)1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖(mài)经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别(bié)明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性(xìng)提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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