5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太(tà描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句i)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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