饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经纪服务至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细(xì)则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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