OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率(宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗lǜ)有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事(shì)高(gāo)如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不(bù)受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和(hé)市场的信心(xīn)。”

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