导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义<萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌/p>

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均(j萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌ūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌