导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动人口的(de)租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)2197的立方根是多少，216的立方根是多少栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xià2197的立方根是多少，216的立方根是多少n)老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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