OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业(y102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码è)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人士表(biǎo)示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的(de)重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租(zū)户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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