“现在(zài)的房地产很难再出现像(xiàng)过去十年(nián)的系统(tǒng)性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业分化的(de)愈加明显，让机构(gòu)和(hé)投资者的关注度从(cóng)板块(kuài)向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经(jīng)双杀(shā)到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要(yào)参考

　　那么(me)如何(hé)寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的(de)情况。除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以下三个基(jī)准：有(yǒu)大的(de)国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过(guò)红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房(fáng)地产的开发资(zī)金来源，可(kě)以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是不太愿意(yì)给房企贷(dài)款的，房企(qǐ)的主要资金来(lái)源来(lái)自新盘(pán)的销售。但今年新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一(yī)下(xià)，哪些房企能从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营(yíng)房企相对比(bǐ)较困难，所以整个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销(xiāo)售(shòu)，还是(shì)融资等各个(gè)方面都非常明(míng)显。现在有国资(zī)背景的房企(qǐ)在资(zī)本(běn)市场(chǎng)表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营房企(qǐ)股价大多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘(jué)，我们会特(tè)别重视企业(yè)的成本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就是它(tā)的(de)净借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是(shì)不是行(xíng)业内(nèi)的最(zuì)低(dī)水平；利润(rùn)率是不(bù)是行业内最高的(de)；融资(zī)成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否也(yě)是业内(nèi)最低的；这些都是(shì)我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国(guó)央企中，仍(réng)有部(bù)分房企(qǐ)出(chū)现(xiàn)了(le)“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城(chéng)建发展(zhǎn)、京投(tóu)发(fā)展、光明地产、云(yún)南(nán)城投、首(shǒu)开股(gǔ)份(fèn)、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股等(děng)国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央企(qǐ)房企(qǐ)，其财务(wù)指标称得上(shàng)完(wán)全健康的仍(réng)是(shì)少数(shù)。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地(dì)方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这无(wú)疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判(pàn)未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其(qí)配(pèi)置的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也(yě)由此前(qián)的33％左右水准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近三分之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企新购(gòu)入(rù)地(dì)块也实现(xiàn)了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合(hé)“最后的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另(lìng)外一半也主要集中在(zài)强二线(xiàn)和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说(shuō)，见到(dào)机会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心，如(rú)果负债率扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的(de)两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那么好(hǎo)，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量一家房企的扩(kuò)张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速(sù)了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准要(yào)比(bǐ)“三道红线”对(duì)房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率要求不得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地(dì)产行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要(yào)规避公司净负债率提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的水平先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产(chǎn)净负债率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明(míng)对比的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个(gè)别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企，但在(zài)各维度的(de)实际表现上，国(guó)央企确(què)实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企(qǐ)，机构更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数(shù)民营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银(yín)行股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配(pèi)置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自身的基本面表现存在(zài)一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年时间，房地产先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别市(shì)场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本土房(fáng)企(qǐ)的滨(bīn)江集(jí)团仍(réng)是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元(yuán)；依(yī)次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣(kòu)非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)有(yǒu)近七成(chéng)营(yíng)收(shōu)来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占到近(jìn)六(liù)成(chéng)。近三年(nián)持续稳(wěn)居杭州房(fáng)企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充(chōng)同(tóng)样(yàng)较为积(jī)极，根据诸葛找(zhǎo)房、住(zhù)在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出(chū)表现，也(yě)让(ràng)滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近(jìn)期，滨江集团更(gèng)是(shì)迎来(lái)多(duō)家机构的集中(zhōng)调(diào)研。滨江(jiāng)集(jí)团发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存(cún)量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只是房地产产(chǎn)业链上的(de)中(zhōng)游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应(yīng)商，而下游应(yīng)用行业主要(yào)包括中介服务、家(jiā)用电(diàn)器(qì)、物(wù)业管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端息息(xī)相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思(sī)路(lù)渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在(zài)进入存量房时代，所(suǒ)以对地(dì)产产业链，尤其(qí)是偏消(xiāo)费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房(fáng)规模越来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内(nèi)装更(gèng)新的需求也(yě)会越来越多。美国过去(qù)的(de)数(shù)据充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶(dǐng)之(zhī)后(hòu)，家具消费的增长却(què)一直(zhí)都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费(fèi)建材、家(jiā)居装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据(jù)《红周刊》对(duì)下(xià)游细分(fēn)中相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的都是(shì)来自家纺赛(sài)道的公(gōng)司(sī)，它们分别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是前者在(zài)月线连(lián)收七(qī)根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设(shè)计、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告(gào)期内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司(sī)一季(jì)报的(de)十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，中欧的两只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的房(fáng)地(dì)产产业链(liàn)股票还(hái)有金地集团和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居板块也(yě)因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是(shì)志邦家居(jū)。同一时间(jiān)段(duàn)，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论是营(yíng)收还是(shì)归(guī)母净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发策(cè)略优选和(hé)广发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的(de)是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道公司金(jīn)牌(pái)橱(chú)柜中，他管理(lǐ)的全部(bù)三只产品均登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其也成(chéng)为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也(yě)越来越被(bèi)机(jī)构所青睐，不过(guò)这(zhè)类标的大多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的，每年到(dào)期(qī)的(de)合同里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做(zuò)到(dào)滚动的大部分(fēn)项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期(qī)还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物(wù)业公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人员成(chéng)本(běn)的年度增长(zhǎng)，不过(guò)服务没有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是(shì)非常(cháng)大(dà)的。但是该公司能在业(yè)内做到(dào)到期之后(hòu)提价率比较高(gāo)，这跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别