万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的(de)，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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