文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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