文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fē进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句n)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句地产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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