5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(k模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗uài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。模棱两可是什么意思 模棱两可的人心机重吗按(àn)照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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