近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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