近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金2000克是多少斤啊额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响RE2000克是多少斤啊ITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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