乔丹有多高

　　“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再(zài)出现(xiàn)像过去十(shí)年的系统(tǒng)性(xìng)行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资者的关注度从板(bǎn)块向单个标的(de)转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经(jīng)双杀(shā)到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往(wǎng)下(xià)的空间已经不大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻找(zhǎo)房地产个股的(de)阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满足(zú)以下三(sān)个基准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年(nián)房(fáng)地产的开发资金(jīn)来(lái)源，可以(yǐ)发(fā)现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般。再关注一(yī)下(xià)，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国企背(bèi)景的房企，民营房企(qǐ)相(xiāng)对比较(jiào)困难(nán)，所以整个(gè)行业出(chū)现(xiàn)了一个很(hěn)明显的(de)分(fēn)化，无论是在销售，还(hái)是融资(zī)等(děng)各(gè)个(gè)方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的(de)房企(qǐ)在资本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的民营房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则(zé)向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在房地产(chǎn)行业内(nèi)，我们(men)的(de)逻(luó)辑(jí)是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本(běn)优(yōu)势(shì)，更具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率）是(shì)不(bù)是(shì)行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是(shì)行(xíng)业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是业内(nèi)最低(dī)的；这些都(dōu)是我们(men)看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同(tóng)时满足上述(shù)条(tiáo)件的房企并不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控股等(děng)国央企房企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳(wěn)健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以及过(guò)于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配(pèi)置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的(de)净借(jiè)贷比例(lì)都维(wéi)持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市(shì)进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也(yě)由此(cǐ)前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与(yǔ)此同时，该房企(qǐ)新购入地块也实现了(le)快(kuài)速(sù)的开盘(pán)利用率(lǜ)，预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多(duō)弹药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿元，且其(qí)中一半在一(yī)线城(chéng)市，另外一(yī)半(bàn)也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线(xiàn)和二线城(chéng)市(shì)；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道(dào)，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度(dù)让人感觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩(kuò)张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影子。虽(suī)然说，见到(dào)机会时(shí)要(yào)出手，但(dàn)出(chū)手(shǒu)的章(zhāng)法仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要(yào)还(hái)是看房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高(gāo)于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏速(sù)度(dù)并没有那么(me)快，所以要规避公司(sī)净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地(dì)较积(jī)极的房企梳理发(fā)现(xiàn)，中交(jiāo)地(dì)产、中(zhōng)国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中国(guó)、保利发展等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持(chí)续(xù)居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等(děng)房企在(zài)践行(xíng)较积(jī)极(jí)的(de)拿地(dì)策略的(de)同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国(guó)央企与民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企(qǐ)确实(shí)会更胜一(yī)筹。如(rú)国央企的(de)融资成本(běn)更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而(ér)然(rán)就具(jù)有(yǒu)天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在(zài)。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机(jī)构的青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新进了(le)“中国工商银(yín)行(xíng)股(gǔ)份有限公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司(sī)就(jiù)长期(qī)持有滨江集团。根据(jù)一季报(bào)，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其(qí)自(zì)身的基本面表(biǎo)现存在一(yī)定关系(xì)。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下(xià)坡路(lù)”，但作为(wèi)杭(háng)州本(běn)土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集团仍是(shì)表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规(guī)模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近(jìn)六(liù)成(chéng)。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭(háng)州(zhōu)的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找(zhǎo)房、住在(zài)杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突出表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的(de)房(fáng)企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江(jiāng)集(jí)团更(gèng)是(shì)迎来多(duō)家机构的集中调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布公(gōng)告表示，公司(sī)于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游乔丹有多高(yóu)家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是房地产产业(yè)链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应(yīng)用行业主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用(yòng)品。综合(hé)《红周刊(kān)》的(de)采访，房地产开发环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域(yù)，我们相对(duì)看(kàn)好，因为居民保有的住房(fáng)规模越(yuè)来越大，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的需(xū)求也会越(yuè)来越多。美国(guó)过(guò)去的数据充分说(shuō)明了这(zhè)一点(diǎn)，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一直(zhí)都很好。对(duì)于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万家基金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛(sài)道龙头年(nián)内表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居(jū)前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特(tè)别是前(qián)者(zhě)在月线(xiàn)连收七(qī)根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例(lì)，富安(ān)娜主要从事纺织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生活类(lèi)产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司(sī)一季(jì)报的十大流(liú)通股股东来看，能(néng)够发现该(gāi)股(gǔ)早(zǎo)已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括公募(mù)的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募的(de)明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出(chū)现，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要强调的是(shì)，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地(dì)产产业链股(gǔ)票(piào)还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一时(shí)的家居板块也因疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度(dù)沉(chén)寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同(tóng)一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是(shì)归(guī)母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大(dà)流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加了(le)持股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大流通股(gǔ)股东中仅有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对(duì)于定制家居(jū)类标(biāo)的情(qíng)有(yǒu)独(dú)钟(zhōng)，在(zài)另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管理(lǐ)的(de)全部(bù)三(sān)只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下游的物业股也(yě)越来(lái)越(yuè)被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类标(biāo)的(de)大多在香港上市，如何(hé)选(xuǎn)择成为(wèi)难题(tí)。对此，前述上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理举例分析(xī)：“物(wù)业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是希(xī)望(wàng)挣的是市(shì)场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服(fú)务为例(lì)，它(tā)在(zài)中高端楼盘占比是比较高的(de)，每年到(dào)期的合同(tóng)里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分(fēn)项目(mù)到期之后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正(zhèng)能做到产品提价的公(gōng)司(sī)很少，因为物业公(gōng)司很(hěn)容易一开始是挣钱(qián)的，后(hòu)面(miàn)因为保安这(zhè)些固定(dìng)人员(yuán)成本(běn)的年度增长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没(méi)有(yǒu)那么满(mǎn)意(yì)，能(néng)做(zuò)到(dào)提价(jià)难度(dù)是非常大(dà)的。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 乔丹有多高