5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在302两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗