导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着(周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期(qī)。

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