近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理马云移民到哪国籍(lǐ)，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而(ér)持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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