“现在(zài)的房(fáng)地产很难再(zài)出现(xiàn)像过去(qù)十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪(hóng)灏(hào)向《红周刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的(de)关注度(dù)从板块向单个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到(dào)了(le)最底部(bù)，而且(qiě)是反复(fù)地杀到了底部(bù)，再(zài)往下的(de)空间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那(nà)么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛道中进(jìn)行选择，需(xū)要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过(guò)红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一(yī)下今年房(fáng)地产(chǎn)的开发资(zī)金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的(de)主要资(zī)金来源来自新盘的销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新(xīn)房的销售情况相较(jiào)一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那(nà)些(xiē)有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的(de)分化(huà)，无(wú)论是在(zài)销(xiāo)售，还是(shì)融(róng)资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景(jǐng)的(de)房企在资本市场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但(dàn)没(méi)有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的(de)民营(yíng)房(fáng)企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻辑是(shì)，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不是(shì)行(xíng)业(yè)内(nèi)的最(zuì)低水平；利润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高的；融资成本(běn)是否是行(xíng)业内(nèi)最低(dī)的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们(men)看(kàn)重的一家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够同时满足上述条(tiáo)件的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例(lì)，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，天(tiān)房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是(shì)有(yǒu)着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央企房企，其财务指标称得上完(wán)全(quán)健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得(dé)注意的(de)是，在(zài)2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央企的资金(jīn)链(liàn)情况。

　　对(duì)房企而言，扩张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏也有可(kě)能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配(pèi)置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机(jī)会来了，其(qí)开(kāi)始在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债(zhài)率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入地块也(yě)实现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身(shēn)储备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半(bàn)在一线城(chéng)市，另(lìng)外一半(bàn)也(yě)主要集(jí)中在强二线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到机会时要(yào)出手，但出(chū)手的章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡(héng)量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)水平，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了(le)。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标准要比“三道红线”对房企的(de)净负(fù)债率要(yào)求不得高于(yú)100％要更(gèng)加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的复苏速(sù)度并没有那么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司净负债率提(tí)高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的(de)房(fáng)企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中(zhōng)国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债(zhài)率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企(qǐ)在践行较积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地(dì)控制了公司的(de)扩张(zhāng)速度(dù)与净(jìng)负债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等(děng)个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国(guó)央企自然(rán)而(ér)然就具有天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对(duì)比民(mín)营房企(qǐ)，机(jī)构更加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就(jiù)没(méi)有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容据(jù)《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江(jiāng)集团的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)新(xīn)进了(le)“中(zhōng)国(guó)工商银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资(zī)基金”“全国(guó)社(shè)保基金一(yī)一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有(yǒu)限公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房(fáng)地产市场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价(jià)表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润(rùn)依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身业绩(jì)的(de)持续增(zēng)长，和滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三(sān)年持续稳居杭州房(fáng)企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为(wèi)积极，根据(jù)诸(zhū)葛找房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续稳居杭州的(de)本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突(tū)出(chū)表现，也(yě)让滨江(jiāng)集(jí)团的(de)房(fáng)企(qǐ)排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集(jí)团实(shí)现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多(duō)家机构(gòu)的集中调研。滨江集(jí)团发布公告(gào)表示，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业链(liàn)上的中游(yóu)环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节(jié)与上游材料端(duān)息息相关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上(shàng)游不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地(dì)产行业在进(jìn)入存量房(fáng)时代，所以对(duì)地产产业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属性的(de)家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保有的住房(fáng)规模(mó)越(yuè)来(lái)越大，随着时间(jiān)的(de)增(zēng)加，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会(huì)越来(lái)越多。美(měi)国过去(qù)的数据充(chōng)分(fēn)说(shuō)明(míng)了这(zhè)一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于地产(chǎn)产业链，我们(men)相对看(kàn)好和(hé)内装相关的(de)行(xíng)业，例如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人(rén)士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居(jū)前两位的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富(fù)安娜(nà)和水星家(jiā)纺，特别(bié)科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容是(shì)前者在月(yuè)线连收(shōu)七根(gēn)阳(yáng)线的基础上(shàng)，年内迄今涨(zhǎng)幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品(pǐn)的(de)研发、设计(jì)、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一(yī)季度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东(dōng)来看，能够(gòu)发(fā)现该股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价(jià)值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地(dì)产产业(yè)链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙(shǔ)光(guāng)，家居板块(kuài)中(zhōng)年内表(biǎo)现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家居。同一(yī)时间段，该科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论(lùn)是(shì)营收还是(shì)归母净利润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，《红周刊》发现广(guǎng)发基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理(lǐ)的广发(fā)策略优选和广发安宏回(huí)报均(jūn)增(zēng)加了(le)持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也(yě)成为志(zhì)邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标的(de)情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理(lǐ)的全部三(sān)只(zhǐ)产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股(gǔ)股东，其也成为他(tā)的(de)独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物(wù)业股也越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经理举例分析：“物(wù)业服务不是一个高毛利的(de)行(xíng)业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还(hái)是希望(wàng)挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚(gǔn)动的大部(bù)分项(xiàng)目到(dào)期(qī)之后，经过两三轮合(hé)同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能(néng)做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价(jià)的(de)公司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些(xiē)固定人(rén)员成(chéng)本(běn)的年度(dù)增长，不过服(fú)务没有特别好，客户没有那(nà)么(me)满意，能做到(dào)提价(jià)难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期(qī)之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位(wèi)和比较好的服务(wù)是有(yǒu)关(guān)系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容