5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(马美如简介dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状马美如简介况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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