万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万(wà寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思n)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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