近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够(寓言故事有哪些三年级下册课外，外国寓言故事有哪些三年级下册gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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