5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(k山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思ě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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