导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗>

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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