导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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