近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前(qián)已包含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(d亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成uō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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