近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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